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header_titleアメリカの不動産 特に戸建て住宅や1棟のアパートメント、タウンホームズなどにおいて、その物件が差し押さえされるまで の続編です。

カリフォルニア州における差押手続

カリフォルニア州において、差押手続は主にnon-judicial方式で行われますが、裁判所に提訴してのjudical方式による差押も認められています。non-judicial方式での処分できるまでの期間は、一般的には4か月前後かかります。

裁判所での差押は、債務者が債務不履行確定判決を希望する場合にのみ決定されます。この手続により、債務者は決定の後、当該不動産の売却まで最長1年間の時間的猶予を得ることができます。
しかし、ほとんどの場合、差押の手続は裁判外で進行します。この手続は、債権者が債務不履行確定通知を発出し、カウンティーの登記所にその記録が登記された時に始まり債務不履行額と債務者が完済しなければならない期限が明記されます。
この債務不履行確定通知は、債務者と利害関係者へ書留郵送されます。

受託者による売却が始まる最大5営業日前までに、債務者は完済をして、差押に関連する一切の費用を支払うことで、売却手続を停止させることができます。不履行確定通知が発出されてから3か月後には、債権者は受託者を通じて当該物件の売却を行うことができるようになります。

売却/競売

債務不履行確定通知は、受託者による売却の少なくとも20日前には、売却の通知を行う旨の公示が必要になります。物件の所在地または地方公共団体の供する公示場所にて行い、その通知は 少なくとも20日前から、週に1回のペースで、地元紙に3週間にわたり公告されます。
債務不履行確定通知は少なくとも売却開始の20日前には債務者と利害関係者のもとへ書留郵送されます。
債務不履行確定通知には、売却の日付、時刻、場所、物件の所在地、および受託者の連絡先情報を記載しなければなりません。さらに、売却の通知は、売却開始の 少なくとも14日前にはカウンティの登記所で記録されなければなりません。

受託者による物件の売却はオークション形式で行われ、落札者に売却されます。この入札の代金は通常、債務不履行の債務残高、未収利息、および関連する費用、弁護士費用に充てられます。開始額より高い入札がなかった場合、自己落札したり、3回まで再入札を受けることもできます。 3回以上再入札が続いた場合、新しい開始額を設定しなければなりません。


つづく


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header_titleアメリカの不動産 特に戸建て住宅や1棟のアパートメント、タウンホームズなどにおいて、その物件が差し押さえされるまで

アメリカ各州には、それぞれの州で独自に不動産担保(抵当権)差押のさえの手順がを規定されています。差押手続における最も重要な違いがあります。それを差押が司法取引に基づき裁判制度を通じて行われる方式で、judicialと呼ばれるか 、裁判外で執行されるnon-judicialと呼ばれるかの違いです。

各州法で、judicialかnon-judicialかが定められています。ジョージア州などごく一部の州ですが、両方のタイプの許可されている場合があるものの、基本的にはどちらか一つの手続しか用意されていません。

ジョージア州などの両方の差し押さえの方法を許可している州で使用されている文書である、Mortgage (Deed of Trust)は、通常、judicialかnon-judiciaのどちらの方式を使うのかが明記されていますが、それでも一般的にはnon-judicialの方式が取られています。

一般的にはDeed of Trustはnon-judicial方式で、Mortgageはjudicial方式だと考えて間違いはありません。

もっとも、一部の住宅ローンには融資の債権者自身がその物件を売却してしまうことを許可する条項が含まれていることが大半で、デフォルト時、つまり債務不履行となったの場合、いわゆる裁判制度を経ることなく、裁判外でいきなり売却することができるのです。

judicial、つまり裁判制度の下、差し押さえを決定させるためには、債権者は正しい訴訟を起こして、債務不履行を確定させなければなりません。係争となった訴訟事案が所有者(債務者)が不利な場合、裁判所は競売手続開始の決定を下します。

Deed of Trustに記載されている抵当権実行受託者は、デフォルトが発生して、non-judical方式で抵当権を実行する旨の公告をして登記する必要があり、一定の期間は、債務者からの応答を待たなければなりません。

つづく


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