これからの時代グローバル投資は必須 ひたすらオフショアファンド!規制や英語にめげずに海外投資、不動産、FX 調査と経験の全記録

タグ:#米国不動産

UMH_Properties,_Inc_LogoUMH Properties, Inc. (旧社名 United Mobile Homes Inc.) は、アメリカのニュージャージー州に拠点を置く、Manufactured Home Communities(MHC)に特化したReal Estate Investment Trust(REIT、米国リート)です。1968年に設立され、順調に業容を拡大し、現在135のMHCを運営し、約25,700の住宅地をリートで所有しています。ファンドサイズはUSD894M。

1. 事業内容

UMHは、MHCの所有・運営・開発を行っています。MHCは、土地を賃貸し、そこに賃借人(テナント入居者)が所有するManufactured Home(MH)を設置する住宅地のことです。UMHは、土地の賃貸料、入居審査料、MH販売手数料、その他サービス料などの収益を得ています。

2. 遠隔勤務

UMHは、従業員に柔軟な勤務環境を提供しており、遠隔勤務も可能です。本社勤務だけでなく、自宅やサテライトオフィスから勤務することもできます。

3. リート市場とUMHの特徴

UMHは、米国リート市場の中でも、MHCに特化した数少ないREITの一つです。MHCは、比較的安定した収益性と高い成長性を持つ資産とされています。UMHは、長年にわたって高い配当金を維持しており、2023年12月期の年間配当金は前年比5.4%増となっています。

4. 投資のメリット

安定した収益: MHCは、景気の影響を受けにくい安定した収益源です。
高い成長性: 米国の人口増加と高齢化により、MHCの需要は今後も高まることが予想されます。
高配当: UMHは、高い配当金支払い率を維持しており、投資家にとって魅力的な投資先です。
インフレヘッジ: MHの価格は、インフレに合わせて上昇する傾向があります。
5. 投資のリスク

金利上昇: 金利上昇により、MHCの購入者にとって Finanzierung の負担が増加する可能性があります。
景気後退: 景気後退により、MHCの入居率が低下する可能性があります。
競争: MHC市場は競争が激化しており、UMHは競争力を維持する必要があります。

6. まとめ

UMH Properties, Inc.は、安定した収益性と高い成長性を持つMHCに特化したREITです。遠隔勤務制度など、従業員に柔軟な勤務環境を提供している点も魅力です。投資家にとって、UMHは高配当とインフレヘッジ効果を期待できる投資先 However, 金利上昇や景気後退などのリスクにも注意が必要です。


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ナスダック上場の個別銘柄を紹介するというよりはリートを調査している中での記事になりました。 

Mid-America_Apartment_Communities_logo.svgMid-America Apartment Communities, Inc. (MAA)は、アメリカのテネシー州メンフィスに拠点を置く、マルチファミリー住宅に特化したReal Estate Investment Trust(REIT、米国リート)です。1972年に設立され、現在11州に279の資産を所有・運営しています。

1. 事業内容

MAAは、Class AとClass Bのマルチファミリー住宅を所有・運営しています。これらの住宅は、中所得者層をターゲットとしており、手頃な価格で質の高い設備やサービスを提供しています。MAAは、家賃収入、駐車場利用料、その他サービス料などの収益を得ています。

2. 遠隔勤務

MAAは、従業員に柔軟な勤務環境を提供しており、遠隔勤務も可能です。本社勤務だけでなく、自宅やサテライトオフィスから勤務することもできます。

3. リート市場とMAAの特徴

MAAは、米国リート市場の中でも、マルチファミリー住宅に特化した数少ないREITの一つです。マルチファミリー住宅は、比較的安定した収益性と高い成長性を持つ資産とされています。MAAは、長年にわたって高い配当金を維持しており、2023年12月期の年間配当金は前年比7.2%増となっています。

4. 投資のメリット

安定した収益: マルチファミリー住宅は、景気の影響を受けにくい安定した収益源です。
高い成長性: 米国の人口増加と高齢化により、マルチファミリー住宅の需要は今後も高まることが予想されます。
高配当: MAAは、高い配当金支払い率を維持しており、投資家にとって魅力的な投資先です。
インフレヘッジ: 家賃は、インフレに合わせて上昇する傾向があります。

5. 投資のリスク

金利上昇: 金利上昇により、マルチファミリー住宅の購入者にとって Finanzierung の負担が増加する可能性があります。
景気後退: 景気後退により、マルチファミリー住宅の入居率が低下する可能性があります。
競争: マルチファミリー住宅市場は競争が激化しており、MAAは競争力を維持する必要があります。

6. まとめ

Mid-America Apartment Communities, Inc.は、安定した収益性と高い成長性を持つマルチファミリー住宅に特化したREITです。遠隔勤務制度など、従業員に柔軟な勤務環境を提供している点も魅力です。投資家にとって、MAAは高配当とインフレヘッジ効果を期待できる投資先 However, 金利上昇や景気後退などのリスクにも注意が必要です。


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Camden_Property_Trust_logoCamden Property Trust (CPT)は、アメリカのテキサス州ヒューストンに拠点を置く、マルチファミリー住宅に特化したReal Estate Investment Trust(REIT、米国リート)です。1993年に設立され、現在17州に447の資産を所有・運営しています。

1. 事業内容

Camdenは、Class AとClass Bのマルチファミリー住宅を所有・運営しています。これらの住宅は、高所得者層をターゲットとしており、高級な設備やサービスを提供しています。Camdenは、家賃収入、駐車場利用料、その他サービス料などの収益を得ています。

2. 遠隔勤務

Camdenは、従業員に柔軟な勤務環境を提供しており、遠隔勤務も可能です。本社勤務だけでなく、自宅やサテライトオフィスから勤務することもできます。

3. リート市場とCamdenの特徴

Camdenは、米国リート市場の中でも、マルチファミリー住宅に特化した数少ないREITの一つです。マルチファミリー住宅は、比較的安定した収益性と高い成長性を持つ資産とされています。Camdenは、長年にわたって高い配当金を維持しており、2023年12月期の年間配当金は前年比6.1%増となっています。

4. 投資のメリット

安定した収益: マルチファミリー住宅は、景気の影響を受けにくい安定した収益源です。
高い成長性: 米国の人口増加と高齢化により、マルチファミリー住宅の需要は今後も高まることが予想されます。
高配当: Camdenは、高い配当金支払い率を維持しており、投資家にとって魅力的な投資先です。
インフレヘッジ: 家賃は、インフレに合わせて上昇する傾向があります。

5. 投資のリスク

金利上昇: 金利上昇により、マルチファミリー住宅の購入者にとって Finanzierung の負担が増加する可能性があります。
景気後退: 景気後退により、マルチファミリー住宅の入居率が低下する可能性があります。
競争: マルチファミリー住宅市場は競争が激化しており、Camdenは競争力を維持する必要があります。
6. まとめ

Camden Property Trustは、安定した収益性と高い成長性を持つマルチファミリー住宅に特化したREITです。遠隔勤務制度など、従業員に柔軟な勤務環境を提供している点も魅力です。投資家にとって、Camdenは高配当とインフレヘッジ効果を期待できる投資先 However, 金利上昇や景気後退などのリスクにも注意が必要です。


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アメリカの不動産の減価償却の仕組みは、以下のとおりです。

減価償却の対象は、建物、設備、機器など、使用によって価値が減価する資産です。
減価償却の期間は、資産の法定耐用年数に基づいて算出されます。
減価償却費は、毎年一定額を費用として計上することができます。
アメリカの不動産の減価償却の特徴は、以下のとおりです。

居住用賃貸不動産の法定耐用年数は27.5年と定められています。
減価償却費は、前日のブログ記事に記載した通り、加速度償却が認められています。
減価償却費は、所得税の控除対象となります。

日米の減価償却の仕組みの比較は、以下のとおりです。

項目アメリカ日本
対象建物、設備、機器など建物、設備、機器など
期間法定耐用年数に基づき算出法定耐用年数に基づき算出
方法定額法、定率法、加速度償却定額法、定率法
控除対象所得税の控除対象所得税の控除対象


日米の減価償却の大きな違いは、居住用賃貸不動産の法定耐用年数です。新築の場合でも、アメリカでは27.5年、日本では22年と、5年も短いため、アメリカの方が減価償却費を計上できる期間が長くなります。さらに、中古物件の場合、アメリカでは27.5年で変わりませんが、日本では対応年数に応じてさらに短くなります。

また、アメリカでは加速度償却が認められているため、さらに減価償却費を計上できる期間を短縮することができます。

このため、アメリカでは不動産投資による節税効果が大きいと言われています。

なお、2022年以降の日本の税制では、個人による海外不動産(建物)の減価償却費は計上できなくなりました。これは、海外不動産の投資家が節税目的で海外不動産を購入するケースが増えていることを背景に、租税回避を防止するための措置です。

アメリカ不動産の減価償却は、不動産投資の収益性を向上させるための重要な手段です。減価償却の仕組みを理解し、適切に利用することで、節税効果を最大限に引き出すことができます。。



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これは一般的な税制についての議論です。税額の計算もしていませんし、納税の手伝いもしていません。よって税理士法に抵触するものではないと認識しています。

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アメリカ不動産投資は、高い利回りや資産価値の上昇が見込めるというメリットがある一方で、言語や文化の違い、法制度の違いなど、日本とは異なるリスクがあることを理解しておく必要があります。

そこで、アメリカ不動産投資で失敗しないための3つのポイントをご紹介します。

1. 事前のリサーチを徹底する
アメリカ不動産投資を始める前に、まずはアメリカの不動産市場や不動産投資に関する基礎知識を身につけることが大切です。

アメリカの不動産市場は、地域によって価格や利回り、需要などが大きく異なるため、投資対象となるエリアを慎重に選ぶ必要があります。また、不動産投資にはさまざまなリスクがあることを理解し、対策を講じておくことも重要です。

2. 信頼できるパートナーを見つける
アメリカ不動産投資は、日本よりも専門的な知識やノウハウが求められます。そのため、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、サポートを受けることがおすすめです。

信頼できるパートナーを見つけるには、複数の会社や専門家に相談し、比較検討することが大切です。また、実績や口コミなども参考にするとよいでしょう。

3. 定期的に管理を行う
アメリカ不動産投資では、日本よりも修繕やメンテナンスの費用がかかる場合があります。そのため、定期的に物件の状態をチェックし、必要な修繕やメンテナンスを行うようにしましょう。

また、空室が発生した場合の対応も重要です。空室期間が長引くと、収益が減少するだけでなく、物件の価値が下がる可能性があります。空室対策として、入居者の募集や退去時のクリーニングなどの費用を事前に準備しておくとよいでしょう。

これらのポイントを押さえることで、アメリカ不動産、とりわけ戸建て住宅投資の成功率を高めることができます。

まとめ
アメリカ不動産投資は、比較的高い利回りや資産価値の上昇が見込める魅力的な投資ですが、事前の準備やリスク対策、パートナー選びが重要です。

今回ご紹介した3つのポイントを参考に、アメリカ不動産投資の成功につなげましょう。



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これは一般的な不動産投資の指南の記事です。あほらしいですが、アクセス向上のための記事だとお考えください。

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昨日の記事の続きです。アメリカで税務申告するときに、アメリカ不動産(土地以外)を保有していても、日本のように減価償却によって見た目の赤字が作れないことがわかりました。その中で聞きなれない単語があったので、これを解説しておきたいと思います。

Section 179減価償却とは、アメリカの連邦税法において、事業主や企業が特定の種類の資産を迅速に償却できるようにする制度です。この制度は、中小企業や個人事業主にとって有用で、特に事業用の資産を購入し、それを課税所得から差し引くための手段として役立ちます。

Section 179減価償却の主な特徴は次のとおりです:

資産の種類:Section 179は、事業で使用される機械、設備、車両、コンピューター、ソフトウェアなど、特定の種類の資産に適用されます。ただし、不動産や土地はこの制度の対象外です。

限度額:毎年、Section 179の制度において設定される限度額が適用されます。この限度額は、資産の購入価格に対して適用され、通常数十万ドルの範囲に設定されます。具体的な限度額は年によって変化し、税法の変更に従って調整されます。

償却スケジュール:Section 179を利用する場合、資産の償却スケジュールは通常の減価償却スケジュールよりも迅速です。つまり、購入した資産の大部分またはすべての価値を購入年に償却することができます。

収益限度額:収益制限が存在し、事業の収益が特定の閾値を超える場合、Section 179の恩恵を受けることが制限されることがあります。一部の高所得事業主や大企業は、制度の恩恵を完全に受けられないことがあります。


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Section 179減価償却は、資本支出を減額し、税金負担を軽減するための強力なツールです。中小企業や個人事業主は、資産の取得や更新に関してSection 179の制度を活用することで、経済的な恩恵を受けることができます。ただし、具体的な適用条件や制度の詳細は年々変化するため、専門家やCPAのアドバイスを受けることが重要です。



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これは一般的な税制についての議論です。税額の計算もしていませんし、納税の手伝いもしていません。よって税理士法に抵触するものではないと認識しています。

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日本とアメリカではその税制の考え方の違いから、特に不動産投資を行った場合、不動産所得を圧縮するための減価償却の取り扱いについて違いをよく理解しておかなくてはなりません。

アメリカでの税務申告には、アメリカの制度をつかいますし、日本での税務申告では日本の制度を使います。よって、法定耐用年数の取り方の違いから、日米では建物などについては年数が経過するにしたがって簿価の違いが生じてきます。

ここで、アメリカの税務申告において、アメリカの不動産における建物の減価償却にフォーカスすると、以下のポイントが重要になってきます。

MACRS(Modified Accelerated Cost Recovery System):アメリカでは、一般的に建物の減価償却にMACRSという制度が適用されます。MACRSは、建物の価値を数年にわたって減少させ、その期間に応じて減価償却を行います。建物の減価償却期間は通常39年または27.5年です。商業用不動産は39年、住宅用不動産は27.5年として扱われます。

建物の基本価額:建物の減価償却のためには、土地の価値を除いた建物自体の基本価額を計算する必要があります。土地建物を一括して購入した場合、アメリカの固定資産税評価額の割合や、不動産鑑定かをエビデンスにします。結果日本と同じで土地の価値は減価償却の対象外です。

改良物の別扱い:建物の改良物や修復にかかる費用は通常、別途減価償却の対象として取り扱われます。これらの費用は通常、より短い期間で減価償却されることがあります。

Section 179 減価償却:Section 179 減価償却は、特定の条件下で建物内の資産を迅速に償却できる場合があります。これにより、特定の修繕や改良を即座に経費化することができます。

不動産プロフェッショナル向けのルール:不動産のプロフェッショナルや不動産開発業者は、さまざまな税制上の優遇措置や減価償却スケジュールを利用できることがあります。これには、リアルエステイトプロフェッショナルとしての資格を持つ必要があります。

専門家のアドバイス:建物の減価償却は複雑で、不動産の種類や状況に応じて異なるルールが適用されます。不動産の税務コンサルタントや専門家のアドバイスを受けることは、最適な戦略を立てる上で非常に重要です。

不動産の建物の減価償却については、アメリカの税法に従い、適切なルールを適用することが重要です。建物の減価償却について詳細な情報を得るには、税務専門家や不動産の専門家に相談することがおすすめです。





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アメリカの住宅にかける火災保険の保険料や保険金額は、その物件のInsurance To Value(ITV)によって算出されます。そして、アメリカの住宅は、日本と違い、インフレや市況によって物件の価格は上昇することも多い(というより、過去60年で下落したのは、サブプライムローン&リーマンショック時とのみ)ので、保険金の金額を毎年、適宜上げておかないと、いざという時、建て替えが効かなくなってしまいます。

そこで、火災保険の保険金上限が上がればあがるほど、保険料も上がり、それは保険会社がInsurance To Valueを査定することによって決まってきます。

このように、「Insurance To Value(ITV)」は、アメリカの住宅保険に関連する重要な概念になります。ITVは、住宅保険のプランの中で、物件の正確な保険金額を設定するために使用されると言い換えることもできますね。

具体的には、以下のように説明できます:
建物の評価: ITVは、物件の建物部分(住宅自体)の評価に関連しています。保険会社は、物件の建設コスト、地域の建築コスト指数、建物の年齢、建設素材などを考慮して、建物の評価額を決定します。これにより、物件が保険契約で保護される場合、建物が復元または修復される際に必要な費用をカバーすることができます。

保険金額の設定: ITVは、建物の評価額をもとに、保険契約で提供される建物の保険金額を設定するのに役立ちます。建物の保険金額が実際の評価額と一致している場合、保険契約者は適切な補償を受けることができます。しかし、建物の保険金額が低い場合、建物の損傷や破壊時に不足する可能性があります。逆に、高すぎる場合、余分な保険料を支払うことになります。

保険プレミアム: ITVは、保険プレミアム(保険料)の計算にも影響を与えます。建物の保険金額が高いほど、保険料も高くなります。逆に、低い場合は保険料が低くなります。

ITVを正確に設定することは、住宅保険の賢い管理の一部であり、災害や火災などの予測不能な出来事に備えて重要です。保険契約者は、定期的に保険ポリシーを見直し、建物の評価額が変更された場合に保険金額を更新することを検討すべきです。保険金額を正確に設定することで、保険契約者は保険金の不足や余分な支払いを避けることができます。

アメリカでは火災保険の保険金額も保険料もインフレと共に上昇するのが当たり前、というお話しでした。



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勉強会のスライド準備もできてないー。でもまだ2日ある。 

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logo-etf1792年にユニオンバンクとして創業した米上場大手運用会社ステート・ストリート、State Street Corporation。そのファンドなかのETFのシリーズ名をSPDR ETFと呼んでいます。そんなアメリカで2番めに古い金融機関が組成しているETFを、日本語ではスパイダーETFと検索してみたほうがたくさんヒットすることでしょう。

日本のネット証券会社でも取扱が増えてきましたが、私達のようなオフショア投資家はそんなところでは満足しません。アイルランドのState Street Global Advisorsに飛んだ方がすぐに買えるETFを検索することができるので便利です。

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アメリカではコロナによる巣ごもり需要から住宅建設業界が活況です。ウッドショックなんて言葉もできたくらいですからね。インフレ懸念はあるものの、住宅ローン金利はしばらく最低水準で推移するでしょうから、今日は、アメリカのハウスメーカー、英語ではホームビルダー35銘柄に投資する、SPDR Homebuilders ETFを取り上げます。


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このファンドの場合、それはS&P Homebuilders Select Industry Indexという指標です。これはアメリカの住宅販売会社に6割、住宅建設会社に4割投資しようというもので、現在35の銘柄に分散投資しています。比較的集中投資型と言えますが。

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2006年11月スタートで、ファンドサイズはUSD919Mでシャチ級というわけで、そんな時はモーニングスター社がConsumer Cyclicalカテゴリで三つ星だということが拠り所となることでしょう。

とにかくアメリカのホームビルダーの会社でどこが投資に向いているか日本に住む日本人にはさっぱり実感がつかめません。だって、この業界って上場していようが、零細だろうが、地元密着に成功している会社が成功している会社です。日本から決算書を眺めていてもわかるわけがありません。

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どこのカストディアンライフをはじめ、どこのフル機能付き保険会社提供オフショアラップ口座からでも購入できるはずです。もちろんETFですから販売手数料はありません。ISINはUS78464A8889。ティッカーシンボルはXHB。

それにしてもアメリカの新規住宅着工件数も、販売件数も前年同月比3割は落ち込んでいるというニュースが出ている中で、パフォーマンスが過去12か月で-28.90%に留まっているのは結構堪えているほうではないでしょうか。そもそもS&P500 で-20%近くは見ておかないといけないので、その差は10%ありません。この力強さはトップテン銘柄も含めて投資するに値する状況だと思います。

例えば、本社をアトランタに構える、PulteGroup (PHM)の株価もこの3か月で急速に回復しており、これは新規住宅着工件数の統計に逆らう形となっています。



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金融引締めの効果として、Fedによる利上げと共に、重要な要素は①為替、②マネーサプライです。

①DXYについては、2022年9月にピークアウトしたものの、コロナ明けの2021年初から見ると2割の上昇しており、この差分についてインフレ抑制効果を得ることができます。

②M2については、コロナ前2020年の15.2Tに比しては、過剰な状態ではあるものの、2022年4月の22Tにピークに21.3Tまで減少傾向にあり、これは徐々にでもインフレ抑制の効果を生み始めています。

これらを勘案すると、Fedは2022年のような急激なペースで利上げを継続させる必要が薄れ、その段階も緩やかなものになることを予想するに易い環境となるでしょう。もっとも、利下げの時期までは読みづらいことに変わりはありません。

サンフランシスコの証券会社、チャールズ・シュワブ Charles Schwab & Co., Inc。とにかくお安く投資信託を買うならヴァンガードから選べというのが今ではすっかりアメリカン・スタンダードになっていますが、チャールズ・シュワブもノーロードファンドといったローコストな投信を立派に世に送り出している証券会社の一角です。

チャールズ・シュワブのファンドやETFで検索してもこれまた数え切れないほど検索結果がでてくるわけですが、大抵はアメリカ株でブルーチップからマイクロ株まで時価総額別でいくか、セクター別で行くか、あらゆる指数に連動するように細分化されたETFか、という感じで、どうしてもアメリカ人向けの金融商品のイメージが拭えず、あまりブログに出す機会もなかったというが現状です。

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ということで、今日は3年ぶりくらいでしょうか、グローバルな不動産セクターSchwab Global Real Estate Fundを取り上げます。これはアメリカ株が半分以下、次に来るのが日本で、チャイナ、香港と続く不動産専業テーマ株ファンドそれも中型株が中心です。ティッカーシンボルはSWASX。


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ところで、この図表は誰にでも閲覧できるようにネット上に公開されたファクトシートのグラフ部分を引用させてもらっているのですが、上表にはアメリカ独特の文化?である、比較広告オッケーが前面に押し出されています。

比較サイトではなく、思い切り自社の作るファクトシートの中で、他社とパフォーマンス比較しているのはいかにもアメリカらしいです。ま、それで高感度アップするかダウンするかはこのブログでコメントすることではありません。他所の国の文化にいちいち口出しするだけ野暮ですからね。
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アメリカオンショアのファンドですから、ラップ口座経由で買えるかもわかりません。

もし買ってみたいのなら、とりあえずやってみてW9-BENフォームなどを求められたら面倒からかスイッチ依頼を引っ込めるなんてノリでよいでしょう。モーニングスター社格付けはGlobal Real Estateカテゴリで星三つ。

名称未設定



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コロナ開けの経済活動再開の過程において、アメリカではトラックドライバーの数が足りず、供給制約に拍車をかけていたという現状がありました。

そのトラックドライバーの人数もコロナ前の水準を上回ってきています。

となると、今度はトラック自体の価格が高騰している問題に焦点が移ってきました。アメリカの中古トラックの価格は、2021年7月以降は前年同期比4割前後の上昇率で推移しています。

新車を2年使い倒して、下取りに出したら、新車の購入価格より高く売れた、というイメージです。

燃料高、人件費高とも相まって当面、輸送コストを要因としたインフレの沈静化は先になりそうです。

南アフリカのケープタウンとセンチュリオン(ヨハネスブルグの北部、運用会社などの金融機関は安全な北部に拠点を置いています)に本社を構える、 ファンド・オブ・リートの専門店運用会社、Reitway Global 

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グローバルって名前がついているのは、世界中に拠点を展開しているという意味ではなく、世界中のリートや不動産ビジネス専業の会社にに投資するという意味です。ファンド・オブ・グローバル・リートと言ったところです。

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引用させてもらったファクトシートは、リートウェイの中でも米ドル建てのクラス(ISINはB1 (USD) - RetailクラスでMT7000021325)のチャートなのですが、とにかく今年の1月まではまぁまぁリート、つまり不動産の大家さんへの投資ファンドとしては堅い感じで利回りを得てきました。

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もちろん、2018年末が、このファンドの大底で、これより前から保有している私のように古い投資家にとっては、この頃のパフォーマンスは結構辛いものがあったことを鮮明に覚えています。

パンデミックによる住宅需要の高まりとそもそもの米株高を受けて、順調にエンジョイすることがでました。2022年に入り、その株高に調整が入ったことで、2月までの年初来のパフォーマンスは-10%になっています。ただ、2018年の下げが-9%程度だったことを勘案すると、ここで下げ止まりを見せてくれれば、十分な利益を得ることができますね。


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直接投資はUSD10k相当額のアメリカドル、ユーロ、イギリスポンド建てで、Momentumなどラップ口座経由でも可能です。



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外国為替市場は、2015年のアベノミクス+異次元の量的緩和策以来、久しく日本円サイドで為替相場を動かす目立った要因がありませんでした。

金利差拡大と、ウクライナ情勢悪化に伴う資源供給問題で、2021年以降ドル高要因が支配していたところに、日銀の日本国債買い入れなどの円安要因が加勢した恰好となっていいます。

円の要因が材料視されたのは実に7年ぶりのことです。
それと、対ルーブルで比較する意味は全くありませんので念のため。

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ニューヨークに本社を持つNuveen (旧社名 Nuveen Investments)は、 1898年創業、アメリカはイリノイ州シカゴに本拠地を持つ、大手TIAAグループの運用会社で、個人投資家向けの投資信託やETFを数多く運用しています。もちろん、オープンエンド型のファンドだけでなく、ヘッジファンドからなにからラインナップはあるのですが、私達、日本に住む個人投資家が日本からオフショアラップ口座を経由して購入できるのは限られます。

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今日は、ヌビーン・インベストメンツから取り上げるのも久しぶりなので、とりあえずパフォーマンスの一番よかった、Nuveen Short-Term REIT ETFを取り上げてみました。なにしろ、2021年の11月までの年初来成績が+43.47%をマークしています。こりゃ確かにトップの成績になるはずです。

ティッカーシンボルはNURE、Dow Jones U.S. Select Short-Term REIT Indexという指標に連動するよう設計され、ファンドローンチは2016年12月で比較的若く、モーニングスター社の格付けは、Real Estateカテゴリでは星三つ。

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不思議なのはファンドサイズがUSD75Mとマダイ級の小ささです。Expense ratioも0.35%と格安ですし、もっと人気がでてもおかしくないのですが。上場がCBOEだからって、それもほとんど関係ないですよね。

しかもアパートが5割、セルフストレージ2割、ホテル2割で、オフィスは全く入っていません。




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やばい、またブログの記事アップが遅れ気味。追いつきたいののですが、4連休とかそんなもの夢のまた夢なので、したがってブログも追いつきません。

header_titleアメリカの不動産 特に戸建て住宅や1棟のアパートメント、タウンホームズなどにおいて、その物件が差し押さえされるまで の続編です。

カリフォルニア州における差押手続

カリフォルニア州において、差押手続は主にnon-judicial方式で行われますが、裁判所に提訴してのjudical方式による差押も認められています。non-judicial方式での処分できるまでの期間は、一般的には4か月前後かかります。

裁判所での差押は、債務者が債務不履行確定判決を希望する場合にのみ決定されます。この手続により、債務者は決定の後、当該不動産の売却まで最長1年間の時間的猶予を得ることができます。
しかし、ほとんどの場合、差押の手続は裁判外で進行します。この手続は、債権者が債務不履行確定通知を発出し、カウンティーの登記所にその記録が登記された時に始まり債務不履行額と債務者が完済しなければならない期限が明記されます。
この債務不履行確定通知は、債務者と利害関係者へ書留郵送されます。

受託者による売却が始まる最大5営業日前までに、債務者は完済をして、差押に関連する一切の費用を支払うことで、売却手続を停止させることができます。不履行確定通知が発出されてから3か月後には、債権者は受託者を通じて当該物件の売却を行うことができるようになります。

売却/競売

債務不履行確定通知は、受託者による売却の少なくとも20日前には、売却の通知を行う旨の公示が必要になります。物件の所在地または地方公共団体の供する公示場所にて行い、その通知は 少なくとも20日前から、週に1回のペースで、地元紙に3週間にわたり公告されます。
債務不履行確定通知は少なくとも売却開始の20日前には債務者と利害関係者のもとへ書留郵送されます。
債務不履行確定通知には、売却の日付、時刻、場所、物件の所在地、および受託者の連絡先情報を記載しなければなりません。さらに、売却の通知は、売却開始の 少なくとも14日前にはカウンティの登記所で記録されなければなりません。

受託者による物件の売却はオークション形式で行われ、落札者に売却されます。この入札の代金は通常、債務不履行の債務残高、未収利息、および関連する費用、弁護士費用に充てられます。開始額より高い入札がなかった場合、自己落札したり、3回まで再入札を受けることもできます。 3回以上再入札が続いた場合、新しい開始額を設定しなければなりません。


つづく


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なにがあるわけでもないですが、スマホの充電を0%になるまで充電せずに粘ってみたくことってありませんか?

header_titleアメリカの不動産 特に戸建て住宅や1棟のアパートメント、タウンホームズなどにおいて、その物件が差し押さえされるまで

アメリカ各州には、それぞれの州で独自に不動産担保(抵当権)差押のさえの手順がを規定されています。差押手続における最も重要な違いがあります。それを差押が司法取引に基づき裁判制度を通じて行われる方式で、judicialと呼ばれるか 、裁判外で執行されるnon-judicialと呼ばれるかの違いです。

各州法で、judicialかnon-judicialかが定められています。ジョージア州などごく一部の州ですが、両方のタイプの許可されている場合があるものの、基本的にはどちらか一つの手続しか用意されていません。

ジョージア州などの両方の差し押さえの方法を許可している州で使用されている文書である、Mortgage (Deed of Trust)は、通常、judicialかnon-judiciaのどちらの方式を使うのかが明記されていますが、それでも一般的にはnon-judicialの方式が取られています。

一般的にはDeed of Trustはnon-judicial方式で、Mortgageはjudicial方式だと考えて間違いはありません。

もっとも、一部の住宅ローンには融資の債権者自身がその物件を売却してしまうことを許可する条項が含まれていることが大半で、デフォルト時、つまり債務不履行となったの場合、いわゆる裁判制度を経ることなく、裁判外でいきなり売却することができるのです。

judicial、つまり裁判制度の下、差し押さえを決定させるためには、債権者は正しい訴訟を起こして、債務不履行を確定させなければなりません。係争となった訴訟事案が所有者(債務者)が不利な場合、裁判所は競売手続開始の決定を下します。

Deed of Trustに記載されている抵当権実行受託者は、デフォルトが発生して、non-judical方式で抵当権を実行する旨の公告をして登記する必要があり、一定の期間は、債務者からの応答を待たなければなりません。

つづく


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東北新幹線、大宮ー上野間の埼京線に抜かれそうなスロー運転は一生つづくのでしょうか。

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Invesco-Perpetual-logo-300x174インベスコの米国不動産関連株ファンド、アメリカ籍のオンショア、Invesco Active U.S. Real Estate ETF、ISINはUS46090A1016、Fund Ticker はPSRです。いわゆる不動産リートとどういうふうに差別化されているのかが気になるところですよね。

このファンドはアメリカの不動産業を営む上場企業、その中でもFTSE NAREIT All Equity REITs Indexというインデックスに採用されている銘柄から選定され、現在は81銘柄に分散投資されています。
 
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2008年11月スタート、ファンドサイズはUSD97Mと割合と小粒のイルカ級です。1年間で3.44%の上昇しかありませんが、コロナショックの影響が大きい不動産業においては、傷はかなり浅いほうですし、これからの上昇が期待できる、出遅れ系のファンドといえます。

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名称未設定3トップ10銘柄リストをみて想像できる通り、このファンドはファンド・オブ・リーツと言えそうですね。

また、12 Month Distribution Rateが2.8%もあるため、高配当を狙っての長期投資にも向いています。

モーニングスター社Real Estate Categoryカテゴリで星四つです。



















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花粉症になりませんが、バイクで走ると目の中がゴミだらけ。

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米国の確定申告
取消可能リビングトラストが設定されても、日常の管理になんの変化も及ぼしません。それは投資家が信託設定者(グランター)兼信託受託者(トラスティー)である限り、個別に所得税の確定申告を行う必要もないのです(IRSReg.§1.671-4を参照)。リビングトラストの物件から得る果実は個人所得税申告書に併合されます。

米国の譲渡税
ほとんどの州では、取消可能リビングトラストを設定するにあたっての不動産の譲渡登記においては譲渡税が免除されています。ただし、例外州もあるようなので一応確認が必要です。

リビングトラスト物件では住宅ローンの借り換えなどが難しい
信託を設定すると、不動産の所有権者自体はをトラスティーになります。ですから、銀行の住宅ローンなどを借り換えをしたい場合、まれに知見のない金融機関と出くわすと、融資が承認されないケースもでてきます。もちろん、ファミリートラストが設定されていることを証明すれば、たいていの金融機関の取引において問題なることはありません。ファミリートラストの内容を十分に理解できれば、それは投資家自身の持ち物にかわりないことは明白だからです。

万が一、知見がなく、かつ非協力的な金融機関との取引を継続しなければならない事情があったなら、一旦、ファミリートラストを取り消す必要があります。ローンの借り換えを実行したのちに、それを再びリビングトラスト設定すればよいだけのことです(コストかかります)。
 
債権者からの債務履行請求の時期の期限を切れない
投資家(グランター)の相続発生後に、ファミリートラストで設定した相続人に対して、債権者が多額の債務履行の請求をかけてくる可能性を払拭できません。相続発生後は、一般的に未払請求、税金、治療や葬儀費用などの予想される範囲の債務を履行するだけです。しかし、もし、相続人が隠れた大きい債務の履行請求がでてくる心配があるなら、敢えてリビングトラストではなく、プロベートをかけた方がよいでしょう。

プロベートをパスさえすれば、債権者が請求できる期限を切ることができます。遺言検認裁判所の手続について適切に公示されたあと、債権者は、ほとんどの州では約6か月を満了した後は請求を行うことができなくなります。

例:投資家Cは、そこそこの棟数を持つ不動産投資家です。Cは多額の債務を抱えており、訴訟で名前が挙がることもありました。そんな時は、プロベートにかけた方が、債権者からの請求に一定の期限を切ることができ、債務整理を迅速に行うことができるようになるのです。



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取り敢えず、このシリーズは今日でおわりです。

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500_F_128585982_4Od1pZuso9SI2WxEf4m8KYcUjGpEpltjリビングトラストの死角
リビングトラストには、それなりに複雑で独特の問題をはらんでいます。

大方は、デメリットよりもメリットが上回っているが、なんでもそうですが、設定前にデメリットがあることも認識しておかなければなりません。

ペーパーワーク
リビングトラストを設定すること自体は大して難しくもなく高額な費用がかかるわけではありませんが、ある程度の事務作業が必要になります。まず、最初のステップとして、作成した信託文書を公証役場での面前署名認証と外務省のアポスティーユ取得が必要です(日本では弁護士や行政書士がサポートしています)。とはいえ、遺言書の公正証書作成よりはかなり低い難易度でクリアできます。

次に、リビングトラストを有効化するために。信託文書に記載したすべての物件の所有権を、信託の受託者(トラスティ-)に譲渡されていることを登記(レコーディング)して確認します。


タイトルドキュメント
当該資産にタイトルドキュメントがない場合は、アサイメントプロパティと呼ばれる書類にリスト化してサインをするだけです。不動産以外のほとんどの動産、例えば家具、パソコン、宝石、家電、楽器などもこの方法で登記します。

ただし、タイトルドキュメント(不動産、株式、投資信託、債券、一任勘定口座、車両船舶など)がある場合は、そのタイトルドキュメントに変更をかけて、物件がファミリートラストに入っていることを明示する必要があります。たとえば、投資家が自身の家屋をリビングトラストに入れようとするならば、投資家は新規で信託証書を準備して署名し、「信託受託者としての投資家」に所有権を譲渡しておく必要があります。タイトル付き物件をファミリートラストに入れる方法は次の通りです。

例:夫Aと妻Bは検認(プロベート)を回避するために彼らの家をリビングトラストを設定した後に、当該物件を売却することになりました。不動産の売買契約と新所有者への所有権の譲渡証書には、ABは「AB」ではなく、「AB取消可能リビングトラスト管財人AB」を署名することになります。


つづく


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テキトーな書きかけ記事だって? はい、そのとおりです。が本当に時間のないときもあるんですよ、毎日書いていると。

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先月はユーロ建てのクラスで記事にしました。今日は米ドル建てていきます。

南アフリカのケープタウンとセンチュリオン(ヨハネスブルグの北部、運用会社などの金融機関は安全な北部に拠点を置いています)に本社を構える、 ファンドオブリート専門店Reitway Global 

グローバルって名前がついているのは、世界中に拠点を展開しているという意味ではなく、世界中のリートや不動産ビジネス専業の会社にに投資するという意味です。ファンド・オブ・グローバル・リートと言ったところです。


Screenshot at 2020-05-20 22-22-10先月の記事では、「4月に入って一番難しいのが、ファクトシートは2月末のもの、でも3月に激しく動いていて、先月の話をしても、意味がない」としていましたから、当然、4月の結果がでたらすぐに記事にしなければなりません。

今月は米ドル建てのクラス(ISINはB1 (USD) - RetailクラスでMT7000021325)のチャートなのですが、とにかく今年の1月まではまぁまぁリート、つまり不動産の大家さんへの投資ファンドとしては堅い感じで利回りを得てきました。

もちろん、2018年末が、このファンドの大底で、これより前から保有している私のように古い投資家にとっては、この頃のパフォーマンスは結構辛いものがあったことを鮮明に覚えています。

2018年の下げが-9%程度にとどまったことを勘案すると、2019年の年初来の+18.5%の回復は、本当に一息つかせてくれえているものになっていました。


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Screenshot at 2020-05-20 22-22-32今回のコロナショックで残念ながらこれを再び帳消しにしてしまった格好になっています。

ファクトシートは4月までの数字ですが、5月は中旬まででおそらくトントンの数字で推移しているようです。

リートセクターですから、navが下落すると利回りが高まって、自ずと買いが入るものですから、傷は浅めとは言えます。

また、このリートはレジ(一般住居)と、工場に重点をおいていてショッピングモールは少なめです。

とにかく欧米でなくても、世界中のショッピングモールが最も打撃が大きかったわけですから、その点では分散投資ができていてよかったと言えます。

直接投資はUSD10k相当額のアメリカドル、ユーロ、イギリスポンド建てで、Momentumなどラップ口座経由でも可能です。
























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勉強会、できるときは相場が戻ってしまった時、になってしまうのかしら

南アフリカのケープタウンとセンチュリオン(ヨハネスブルグの北部、運用会社などの金融機関は安全な北部に拠点を置いています)に本社を構える、 ファンドオブリート専門店Reitway Global 

グローバルって名前がついているのは、世界中に拠点を展開しているという意味ではなく、世界中のリートや不動産ビジネス専業の会社にに投資するという意味です。ファンド・オブ・グローバル・リートと言ったところです。


Screenshot at 2020-04-06 08-36-484月に入って一番難しいのが、ファクトシートは2月末のもの、でも3月に激しく動いていて、先月の話をしても、意味がない、という状態をどのように解説するかです。

これはユーロ建てのクラスのチャートなのですが、今年の1月まではまぁまぁリート、つまり不動産の大家さんへの投資ファンドとしては堅い感じで利回りを得てきました。

もちろん、2018年末が、大底で、この前から保有している投資家にとっては、このパフォーマンスは辛いものがあったことを鮮明に覚えています。

2018年の下げが1割程度にとどまったことを勘案すると、2019年の年初来の+20%の回復は、本当に一息つかせてくれえているものになっていました。

今回はこれを再び帳消しにしてしまった格好になっています。


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Screenshot at 2020-04-06 08-37-38ファクトシートは2月までの数字ですが、3月はおそらく-13%くらいの数字がでてくるのではないかと計算しています。リートセクターですから、navが下落すると利回りが高まって、自ずと買いが入るものですから、傷は浅めとは言えます。

また、このリートはレジ(一般住居)と、工場に重点をおいていてショッピングモールは少なめです。

欧米のショッピングモールは打撃が大きいですから、その点では分散投資ができていてよかったですね。

直接投資はUSD10k相当額のアメリカドル、ユーロ、イギリスポンド建てで、Momentumなどラップ口座経由でも可能です。


































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勉強会、できるときが来ればいいですね〜

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