こんな時代だからグローバル投資は必須 ひたすらオフショアファンド!規制や英語にめげずに海外投資、不動産、FX 調査と経験の全記録

タグ:#アメリカ不動産

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thirdavenueこのブログで不動産ファンドと言えば、どうしてもオフショアという世界を意識するあまり、アメリカではなく、イギリスを中心としたヨーロッパが中心となってました。カナダの年金基金などに買収されて解散してしまいましたが、かつては学生寮ファンドなど、不動産を証券化、ファンド化したビジネスも数多くありました。

もっとも、アメリカの不動産なら数えきれないくらい、運用コストの安いリートという金融商品があるので、そこから適当にチョイスすれば、オフショアラップ口座経由の維持管理費程度で分散投資ができてしまい、とても便利でよいのです。

しかし、リートに放り込んで終わり。これでは結果は残せてもパンピー日本人が実践できない、グローバル投資の勉強にならん。ということで、A Differentiated Approach to Global Real Estate Investingと銘打った、ニューヨーク本拠地のThird Avenue Managementを2年ぶりくらいにとりあげてみました。

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1986年創業、預かり資産USD1.89Bというサードアベニューをとりあげたのは、やはり運用実績のある大きなファンドがあるからです。最近でもThird Avenue International Real Estate Value Fund というファンドを立ち上げたり、テキサス州オースティンにも進出を果たしたりしています。

この会社には1998年スタートで、USD1.2Bというクジラ級サイズ、モーニングスター社三つ星のThird Avenue Real Estate Value Fund UCITSという名前でルクセンブルク籍のオフショアファンドも用意されています。

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不動産ビジネスに特化する会社の株式に、30銘柄という比較的集中的に投資する、不動産ビジネス関連銘柄テーマ株ファンドの一種です。アメリカの会社ですが、ファンドの投資先はすべてアメリカではなく、アメリカ5割、その他5割というグローバルファンドになっています。

さて、このファンドがどのような分野に投資しているのかだけ分析しておきましょう。それはファクトシートのように下図から見てとることができます。

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店舗、住居、オフィスなど実にまんべんなく投資されていますが、むしろ、ゼロやほぼゼロのエリアにも注目しておかなければならないでしょう。

ゼロまたはほぼゼロの分野をよく見ると、いわゆるサブプライムローン証券やリゾート、観光地、貸し倉庫、トランクルームなどとなっています。ゼロなのだからわざわざ分類しなくてもいいのに、またその他にひっくるめてもいいのに、と思いません? 要するにこういう分野には投資しない方針なんですよ、ということをアピールしているということなのでしょう。それも大事ですよね。

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ルクセンブルク籍ですので、直接投資はできてもやめた方がよいでしょう。各生保系オフショアラップ口座経由で購入するのがベストです。ISINがIE00B57HGY48のA1クラスがMinimum investment (Investor)がUSD1,500.から購入できるとなっています。




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久しぶりに肉体労働したら、脇腹とかにじんましん。太ったってことですが、なんと三日後に筋肉痛発生です。 

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1992年9月にニューヨークで創業した、 Semper Capital Management, LP (“Semper”) is a privately-owned investment advisor focused on domestic (US) は mortgage-backed securities、つまり抵当証券を得意とした独立系の運用会社です。

そんなアメリカのセンパーがGemini Capital Management (Ireland) Ltd.とコラボして、アイルランド籍のオフショアファンドを運用しているのを見つけましたので、早速に記事にしてみました。

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2018年3月スタートのUCITSでアメリカドル建てのB Unhedged AccumulatingクラスでISINはIE00BD2BLJ77です。

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ただ、ちょっと調べてみたところ、最低投資額がどのクラスもGBP15Mとなっているのです。間違いだといいのですが、正しければそれはとても手の届かない金額です。

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このファンドはアメリカオンショアで運用されている、U.S.-domiciled MBS Total Return Strategyに似せてパフォーマンスするように設計されています。となると、投資先は、U.S. Mortgage-Backed Securities (MBS) いわゆる抵当証券です。これには、 Non-Agency や Agency MBS とそれに関連する  structured credit 系の証券に投資していきます。

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Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) や Asset-Backed Securities (ABS)に投資するファンドとしては、
Semper MBS Total Return Fund Class Aというのは最低投資額が低めなので、次回はこちらを取り上げてみたいと思います。



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久しぶりに肉体労働したら、脇腹とかにじんましん。太ったってことですね。

1594050058570Pacer Financialを取り上げるのは2ヶ月ぶりの二回目ですがまだこのブログでは馴染みがなかったのでもう一度どんな会社か書いておきますね。

その発祥は1997年まで遡るものの、会社としてはペンシルベニアで2004年に創業した独立系の運用会社で、Royal Bank of Scotlandと提携し、ETNなどを販売していました。その後、2015年になっていよいよETFを組成しPacer ETFsやOur Strategy Driven ETFsといったブランド名でラインナップを整えてきています。

そして、公式サイトを見てみるとまたしても気になるETFがでていました。先日も同じようなファンドを取り上げましたが、こちらはよりビジュアルでわかりやすく個人投資家にも解説してくれています。

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ティッカーシンボルはPSFM、正式名称はPACER SWAN SOS FLEX (APRIL) ETFで、ファンド名からおわかりの通り、クローズドエンド型の募集期間限定型ファンドです。

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ファンドは3月31日にスタートして、ファンドサイズはUSD1M集まっています。募集期間限定型外貨定期預金を商品開発していた頃が懐かしいです。ISINはUS69374H4772。




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カシオの電卓FC-220V、いまだに使い方の全てをマスターしきれていません。これって発売から20年も経過している電卓なんですよね。

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Invesco-Perpetual-logo-300x174インベスコの米国不動産関連株ファンド、アメリカ籍のオンショア、Invesco Active U.S. Real Estate ETF、ISINはUS46090A1016、Fund Ticker はPSRです。いわゆる不動産リートとどういうふうに差別化されているのかが気になるところですよね。

このファンドはアメリカの不動産業を営む上場企業、その中でもFTSE NAREIT All Equity REITs Indexというインデックスに採用されている銘柄から選定され、現在は81銘柄に分散投資されています。
 
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2008年11月スタート、ファンドサイズはUSD97Mと割合と小粒のイルカ級です。1年間で3.44%の上昇しかありませんが、コロナショックの影響が大きい不動産業においては、傷はかなり浅いほうですし、これからの上昇が期待できる、出遅れ系のファンドといえます。

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名称未設定3トップ10銘柄リストをみて想像できる通り、このファンドはファンド・オブ・リーツと言えそうですね。

また、12 Month Distribution Rateが2.8%もあるため、高配当を狙っての長期投資にも向いています。

モーニングスター社Real Estate Categoryカテゴリで星四つです。



















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花粉症になりませんが、バイクで走ると目の中がゴミだらけ。

1594050058570Pacer Financialは、その発祥は1997年まで遡るものの、会社としてはペンシルベニアで2004年に創業した独立系の運用会社です。

Royal Bank of Scotlandと提携してETNなどを販売していましたが、2015年になっていよいよETFを組成しPacer ETFsやOur Strategy Driven ETFsといったブランド名でラインナップを整えてきています。

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32公式サイトを見てみると結構な数のユニークなETFが並んでいます。いろいろありすぎて選びきれませんから、今日は公式サイトのFeatured Fund、つまり注目のファンドをそのまま題材にしてみようと思います。

ティッカーシンボルはSRVR、正式名称はPacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETFです。ファンド名から投資対象がいまいち想像できないところが気に入りました。

ファクトシートをみると、

  • Publicly Traded REITs have traditionally been good sources of income for investors and may be capital appreciation vehicles as well.
  • Dividends1 are a source of income to investors.
  • REITs are not directly correlated to traditional equity markets and may offer portfolio diversification and reduce volatility.
と書いてあります。正直、さっぱりわかりません。

33そこで、投資戦略の段階別の進め方をみてみることにします。まずはじめに、何しろETFですからトラッキングするはずのベンチマークは何かをチェックします。

つまり、Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR Indexという指標を理解する必要があります。

これはナスダックの公式サイトでも公開されていますが、その計算方法によると、不動産業者とreal estate investment trusts つまりREITsの両方から、特定の保有不動産やテナントの種別だけを選別して銘柄を採用しているものです。

要するに、不動産といっても戸建てやアパートだけではなく、オフィスビルやホテル、レジャー施設、ショッピングモールに至るまで、様々なセクターがありますが、このファンドの場合、データセンターやインフラ施設の不動産ビジネスのみに投資して収益をNAVに反映させようというものです。

35話としては大層に思われますが、今は、コロナ渦で不動産もセクターによっては非常に厳しい状況に追い込まれている反面、戸建てやデータセンター、インフラ施設は堅調という二極化が生じており、いままでのように一般できなグローバルリートでは分散投資しすぎてしまうという欠点を克服しようというものです。

NYSE 上場のETFで2014年5月スタート、USD84Mというファンドサイズです。




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カシオの電卓FC-220V、使い方が難しいので電車で移動時間に取説読んで暇つぶしは最適です。

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米国の確定申告
取消可能リビングトラストが設定されても、日常の管理になんの変化も及ぼしません。それは投資家が信託設定者(グランター)兼信託受託者(トラスティー)である限り、個別に所得税の確定申告を行う必要もないのです(IRSReg.§1.671-4を参照)。リビングトラストの物件から得る果実は個人所得税申告書に併合されます。

米国の譲渡税
ほとんどの州では、取消可能リビングトラストを設定するにあたっての不動産の譲渡登記においては譲渡税が免除されています。ただし、例外州もあるようなので一応確認が必要です。

リビングトラスト物件では住宅ローンの借り換えなどが難しい
信託を設定すると、不動産の所有権者自体はをトラスティーになります。ですから、銀行の住宅ローンなどを借り換えをしたい場合、まれに知見のない金融機関と出くわすと、融資が承認されないケースもでてきます。もちろん、ファミリートラストが設定されていることを証明すれば、たいていの金融機関の取引において問題なることはありません。ファミリートラストの内容を十分に理解できれば、それは投資家自身の持ち物にかわりないことは明白だからです。

万が一、知見がなく、かつ非協力的な金融機関との取引を継続しなければならない事情があったなら、一旦、ファミリートラストを取り消す必要があります。ローンの借り換えを実行したのちに、それを再びリビングトラスト設定すればよいだけのことです(コストかかります)。
 
債権者からの債務履行請求の時期の期限を切れない
投資家(グランター)の相続発生後に、ファミリートラストで設定した相続人に対して、債権者が多額の債務履行の請求をかけてくる可能性を払拭できません。相続発生後は、一般的に未払請求、税金、治療や葬儀費用などの予想される範囲の債務を履行するだけです。しかし、もし、相続人が隠れた大きい債務の履行請求がでてくる心配があるなら、敢えてリビングトラストではなく、プロベートをかけた方がよいでしょう。

プロベートをパスさえすれば、債権者が請求できる期限を切ることができます。遺言検認裁判所の手続について適切に公示されたあと、債権者は、ほとんどの州では約6か月を満了した後は請求を行うことができなくなります。

例:投資家Cは、そこそこの棟数を持つ不動産投資家です。Cは多額の債務を抱えており、訴訟で名前が挙がることもありました。そんな時は、プロベートにかけた方が、債権者からの請求に一定の期限を切ることができ、債務整理を迅速に行うことができるようになるのです。



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取り敢えず、このシリーズは今日でおわりです。

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500_F_128585982_4Od1pZuso9SI2WxEf4m8KYcUjGpEpltjリビングトラストの死角
リビングトラストには、それなりに複雑で独特の問題をはらんでいます。

大方は、デメリットよりもメリットが上回っているが、なんでもそうですが、設定前にデメリットがあることも認識しておかなければなりません。

ペーパーワーク
リビングトラストを設定すること自体は大して難しくもなく高額な費用がかかるわけではありませんが、ある程度の事務作業が必要になります。まず、最初のステップとして、作成した信託文書を公証役場での面前署名認証と外務省のアポスティーユ取得が必要です(日本では弁護士や行政書士がサポートしています)。とはいえ、遺言書の公正証書作成よりはかなり低い難易度でクリアできます。

次に、リビングトラストを有効化するために。信託文書に記載したすべての物件の所有権を、信託の受託者(トラスティ-)に譲渡されていることを登記(レコーディング)して確認します。


タイトルドキュメント
当該資産にタイトルドキュメントがない場合は、アサイメントプロパティと呼ばれる書類にリスト化してサインをするだけです。不動産以外のほとんどの動産、例えば家具、パソコン、宝石、家電、楽器などもこの方法で登記します。

ただし、タイトルドキュメント(不動産、株式、投資信託、債券、一任勘定口座、車両船舶など)がある場合は、そのタイトルドキュメントに変更をかけて、物件がファミリートラストに入っていることを明示する必要があります。たとえば、投資家が自身の家屋をリビングトラストに入れようとするならば、投資家は新規で信託証書を準備して署名し、「信託受託者としての投資家」に所有権を譲渡しておく必要があります。タイトル付き物件をファミリートラストに入れる方法は次の通りです。

例:夫Aと妻Bは検認(プロベート)を回避するために彼らの家をリビングトラストを設定した後に、当該物件を売却することになりました。不動産の売買契約と新所有者への所有権の譲渡証書には、ABは「AB」ではなく、「AB取消可能リビングトラスト管財人AB」を署名することになります。


つづく


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テキトーな書きかけ記事だって? はい、そのとおりです。が本当に時間のないときもあるんですよ、毎日書いていると。

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0 (3)Internal Revenue Service(アメリカ合衆国内国歳入庁)の公式サイトからの情報を簡単に要約してみたものです。今日は、先週に続いて Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980という法律、略してFIRPTA Withholdingについての続き。Form 8288-Bの裏面が出所です。

Withholding certificate源泉徴収証明書とは

IRSは、IRC 1445に基づいて源泉徴収証明書を発行しており、これによって源泉徴収を軽減または回避することができます。実際に譲渡が行われる前に発行された証明書によって、源泉徴収の軽減または免除を譲受人に通知がなされます。

譲渡が行われた後に発行された証明書によって、早期の還付が承認される場合もあります。

譲渡日に源泉徴収証明書の申請がIRSに提出された場合、否認の通知がこなければ、原則20日間は、その源泉徴収金額をIRSに納付する必要はありません。

源泉徴収証明書を申請する譲渡人は、譲渡当日または譲渡前に証明書が申請されたことを書面で譲受人に通知する必要があります。

IRSは通常、適切な決定を行うことができる必要なすべての情報が付された申請を受け取ってから90日以内に処理します。 IRSは、源泉徴収を減免または全免するのか、または源泉徴収証明書を発行するかしないかを決定します。

申請が引渡日までに提出された場合、クロージングエージェントはIRSの決定(源泉徴収証明書)を受け取るまで、FIRPTA源泉徴収税をエスクローが保護預かりすることになります。証明書を受け取ると、証明書の指示に従って、源泉徴収された税金がクロージングエージェントによって譲渡人(売主)に払い戻されます。つまり、FIRPTA源泉徴収税のほとんどまたはすべてが売主に払い戻されることになります。この手続は約3か月で完了します。さもないと、通常の手順で行うこととなり、現在のIRSの制限の下では、売主は1年以上待ってようやく還付金として受けることができます。



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今日は、いろいろあってブログに割く時間がありませんでした。なので予め貯めておいた記事です。って常連の読者の方が内容みたらすぐわかりますよね。

logo_ms日本でも(合弁ですけど)有名なMorgan Stanleyについて、会社の説明をする必要はないでしょう。重ねて言いたいことは、日本国内でもある程度の数の投資信託はあるものの、そのほとんどが円建てです。一方、オフショアに行けばモルガンスタンレーのファンドも数えきれないくらい無数にあります。

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米系の会社ですから、やはりアメリカに投資するファンド、でもルクセンブルク籍のオフショアのものを選んでみましょう。
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名称未設定31996年1月の運用開始という長い実績をもち、ファンドサイズもUSD93MにのぼるMorgan Stanley Investment Funds European Property Fundは、ま、要するにイギリスをはじめとするEU域内の不動産会社に投資するというテーマファンドの一種です。もちろん、ロングオンリーレバレッジなしな株式ファンドであることは言うまでもありません。

ベンチマークにはFTSE Nareit Equity REITs (Net) Index Indexという、一般的なリートのインデックスを使っています。






名称未設定4当然ながら、直接投資はできませんので、海外渡航不要の投資家紹介にてオフショアのラップ口座を作成し、そのなかでファンド販売手数料を全免にして購入するのが一番です。

ラップ口座では為替手数料もかかりませんから、うまくやれば直接投資(もし買えたとしたら販売手数料5.75%、ってめちゃ高っ!)よりも安く購入できますよ。紹介あればね。ISINはLU0073233958

 



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月末近くなると取り上げないといけないファンドがゴロゴロでてきます。

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ジョージア州におけるリビングトラストとは?

アメリカのジョージア州におけるリビングトラスト(生前信託)は、委任者(グランター)が保有する不動産やその他の資産を適法に継続保持できる法的な枠組みです。 これはいわゆる遺言書と同様に一定の書式で記述された文書で作成されたときみ有効です(口頭、メモ書きなど一切不可)。 リビングトラストでは、信託財産を資産を管理し、相続時にはそれを配当する受託者(トラスティ)を立てなければなりません。 リビングトラストを作成するとき、遺贈でない場合のみ自らをトラスティとなることもあり得ますが、一般的には適正な第三者に受託してもらうことになります。

リビングトラストには2種類あります。1つめはIrrevocable Living Trustで撤回不可能生前信託。これは日本の家族法(民法)にある遺言の制度と異なり、文字通り変更できません。削除するためには、地ビン具トラストで指名された受益者全員の許可が必要で手続きも煩雑です。 

Revocable Living Trustは取り消し可能です。 トラストクリエーター(付与者)は、受益者から許可や同意を得ずともに、自由にトラストを撤回したり変更したりできます。 委任者(グランター)は、トラストに記載の物件の所有権を維持し、賃料などの果実も得て、納税も行います。

Revocable Living Trustは委任者が亡くなると、自動的にIrrevocable Living Trust扱いになります。


ジョージア州でリビングトラストを設定するのにどれくらいの費用がかかりますか?

トラストを作成するためにどのような方法をとるかによって異なりますが、オンライン申込して自分で作成した場合、おそらく数百ドルの費用しかかかりません。しかし、より信頼性の高いリビングトラストを作成するには弁護士に依頼することになり、一般的には2,000ドルから3,000ドルかかります。

自身で作成した方が明らかに安上がりですが、いざというとき、どのような落とし穴があるはかわかりません。


どうしてジョージア州ではわざわざリビングトラストを設定するのでしょうか?

理由はずばり、プロベート回避です。 ジョージア州はUniform Probate Codeを採用していません。これに加盟している州はプロベートが比較的簡便ですが、ジョージア州ではUPCは一切期待できません。
また、未成年を受益者に指定したい場合、受益者が成人し自身で不動産の処分権を有するまで、受託者が管理に任せることができるというメリットがあります。


リビングトラストの作り方

書面作成は文書1通を作成するだけ、日本の場合は、公証役場で私署認証した後、アポステーユが必要です。これを登記所でレコーディングするだけです。
ひな形は
https://eforms.com/living-trust/ga/georgia-revocable-living-trust-form/
などで簡単に入手できます。





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中旬はファンドのファクトシートが出そろわないので、どうしてもこの手の記事になります。

米系のモルガン・スタンレーMorgan Stanleyですが、オフショア投資家からも購入できるLuxembourg SICAV、つまりルクセンブルク籍のファンドも数え切れないくらいあります。

そんな数多くあるファンドの中から、モーメンタムなどのラップ口座経由で、わずかUSD500から購入ができるファンドでありながら、まだ一度も取り上げたことがなかったかもしれない、Morgan Stanley Investment Funds US Property Fundに行ってみましょう。

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1997年1月に運用を開始、ファンドサイズはUSD162Mとマダイ級モーニング・スター社格付けは二つ星。ベンチマークはFTSE Nareit Equity REITs (Net) Indexですから、典型的なアメリカの不動産関連株テーマファンドとということになります。

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ISINはAクラスでLU0073233958です。

Screenshot at 2020-01-25 18-00-46投資先の対象は、英語そのままでいくと、Real Estate Investment Trusts (REITS) and similar Real Estate Operating Companies (REOCS)となっています。

リートはおわかりですよね、REOCSは、このブログではおなじみになってきている、特定の大家さんビジネスを専門に営んでいる会社の株式で、この株価もリートと同じく、その大家さんビジネスの利回りに比例してきます。

モルスタのファンドですから当然ながら、直接投資はできませんので、海外渡航不要の投資家紹介にてモーメンタムなどのラップ口座を作成し、そのなかでファンド販売手数料を全免にして購入するのが一番です。

ラップ口座では為替手数料もかかりませんから、うまくやれば直接投資(もし買えたとしたら販売手数料5.75%、ってめちゃ高っ!)よりも安く購入できますよ。紹介あればね。



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確定申告シーズンまでしっかり事前準備を進めないとですね。

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