こんな時代だからグローバル投資は必須 ひたすらオフショアファンド!規制や英語にめげずに海外投資、不動産、FX 調査と経験の全記録

カテゴリ:オフショア投資信託・ファンド(ロングオンリー) > 不動産ビジネスファンドREIT

1594050058570Pacer Financialは、その発祥は1997年まで遡るものの、会社としてはペンシルベニアで2004年に創業した独立系の運用会社です。

Royal Bank of Scotlandと提携してETNなどを販売していましたが、2015年になっていよいよETFを組成しPacer ETFsやOur Strategy Driven ETFsといったブランド名でラインナップを整えてきています。

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32公式サイトを見てみると結構な数のユニークなETFが並んでいます。いろいろありすぎて選びきれませんから、今日は公式サイトのFeatured Fund、つまり注目のファンドをそのまま題材にしてみようと思います。

ティッカーシンボルはSRVR、正式名称はPacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETFです。ファンド名から投資対象がいまいち想像できないところが気に入りました。

ファクトシートをみると、

  • Publicly Traded REITs have traditionally been good sources of income for investors and may be capital appreciation vehicles as well.
  • Dividends1 are a source of income to investors.
  • REITs are not directly correlated to traditional equity markets and may offer portfolio diversification and reduce volatility.
と書いてあります。正直、さっぱりわかりません。

33そこで、投資戦略の段階別の進め方をみてみることにします。まずはじめに、何しろETFですからトラッキングするはずのベンチマークは何かをチェックします。

つまり、Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR Indexという指標を理解する必要があります。

これはナスダックの公式サイトでも公開されていますが、その計算方法によると、不動産業者とreal estate investment trusts つまりREITsの両方から、特定の保有不動産やテナントの種別だけを選別して銘柄を採用しているものです。

要するに、不動産といっても戸建てやアパートだけではなく、オフィスビルやホテル、レジャー施設、ショッピングモールに至るまで、様々なセクターがありますが、このファンドの場合、データセンターやインフラ施設の不動産ビジネスのみに投資して収益をNAVに反映させようというものです。

35話としては大層に思われますが、今は、コロナ渦で不動産もセクターによっては非常に厳しい状況に追い込まれている反面、戸建てやデータセンター、インフラ施設は堅調という二極化が生じており、いままでのように一般できなグローバルリートでは分散投資しすぎてしまうという欠点を克服しようというものです。

NYSE 上場のETFで2014年5月スタート、USD84Mというファンドサイズです。




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カシオの電卓FC-220V、使い方が難しいので電車で移動時間に取説読んで暇つぶしは最適です。

Darwin Leisure Property Fundから直近のコロナの影響について、4回目の先詳細な報告書がでました。夏場を乗り切って続々々報が届いていましたが、営業再開してからのファンド解約受付再開、そしてその解約金の返戻状況についてのレポートです。 以下、内容について簡単にまとめておきます。

ダーウィンレジャープロパティファンド(以下「ファンド」といいます)のユニットクラスからのファンド解約による資金償還について、これまで一時受付が停止されていた解約プロセスの状況が、ダーウィンプロパティインベストメントマネジメント(ガーンジー)リミテッドの取締役会から投資家に公表されました。 ダーウィンファンドは、最初に2020年5月に解約を申し入れた投資家が解約に備えて準備した償還すべき資金のうち9%を受け取っています。続いて6月の解約で8.9%、7月のそれで8.8%、8月のそれで8.7%、9月は8.6%、10月は8.5%、11月は8.4%、12月は8.3%を使用して解約に応じています。

この部分解約に応じているペースは、3っつの要因によって左右されると考えられます。1つめは、解約の申し込み金額、2つめは、今回のロックダウンから復活していつから完全な形で営業ができるか、3つめは機関投資家のさらなる投資の促進です。
今後、解約申し込みが落ち着くまでは、取締役会から支払用資金を用意する金額が毎月通知されることになります。



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何事もパニック売りは損のもと、ですね
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unnamedMansard Capital Managementと、高さ310メートル、72階建てのShard Quarter開発で有名なロンドンの一流不動産デベロッパーSELLAR DEVELOPMENTSとが提携し、Paddington、 Canada Water、 Camden そして City of Londonをロンドンのホットスポットだけに絞って開発するセラーの案件に、個人も投資ができるように組んだファンドがOpus Real Estate Fundです。

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このファンドも運用開始直後からウォッチしてきましたが、もう5年近く経つんですね。相変わらずシステムが行き届いていないRL360経由では投資できない状態が続いていますが、ハンサード、フレンズプロビデント、カストディアンライフあたりからはももちろん投資できます。

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しかも敷居の低いリテールのクラスが登場し、ラップ口座経由のみですが最低投資額は一気にGBP1,000.-まで下がってからは実際に取り組んだよ~という読者の方からの報告も多く受けています。りました。

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さて、このファンド、不動産ビジネス融資ファンドにカテゴライズされます。もうちょっと具体的に言うと、ファンドの資金はファンドの維持経費を除いて全額をSellar Design & Developments Ltdに融資します。そしてセラーはこの資金を、新金融街カナリー・ワーフの隣の駅、カナダウォーター駅に直結するCanada Water town centreのタワーマンション開発ブロジェクトに使われます。

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ファンドのパフォーマンス目標は、メザニンファイナンスがゆえに年率10%から12%にセットされていますが、今のロンドン、カナダウォーターの環境を考えると、この数字は極めて現実的と言えますね。





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バイクの防寒具としてマスクを有効活用しています。

グレーターロンドンの住宅つなぎ資金を融資しているノンバンクビジネスファンド、LendInvest Capital Management Limited、その旗艦ファンドともいえるLendInvest Real Estate Opportunity Fundですが、イギリスも低金利政策の影響でパフォーマンスも大きく低下しています。

ところで、このブログではMontello Real Estate Opportunity Fundと呼ばれていたころ、つまりこのファンド名になるとっくの昔から、このファンドをウォッチしており、もうそろそろ満五年経つから早期解約手数料も0%になるかもという成熟期を迎えています。


ファンドサイズはGBP219Mで、ニッチな融資を狙うノンバンクファンドとしてはまだそこそこですが、会社全体ではGBP1.4Bまで成長してきており、ここから先は融資先の質が問われるステージになってきたと言えるでしょう。

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ま、ポンド安の分、活況を呈しているロンドンの不動産マーケットにおいて、LTVが70%ということで1年半前から6%上がっています。まだあまり心配をする必要はないのかもしれませんが、このLTVがあまり上がってくると、市場価格が反転してしまっているか、無理して融資していることになりますのでウォッチが必要です。

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もっとも、ファンド設立当初よりも、グレーターロンドンからさらに離れて、普通のイギリスの地方に進出してきていることが多いということだけは特筆しておきたいと思います。

直接投資はGBP10kから、各ラップ口座経由でも投資できますが、典型的後払い手数料の体系は免除されません。ISINはLU1004413818




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不腕のしびれがとまりません。バイクの運転が面倒。

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米国の確定申告
取消可能リビングトラストが設定されても、日常の管理になんの変化も及ぼしません。それは投資家が信託設定者(グランター)兼信託受託者(トラスティー)である限り、個別に所得税の確定申告を行う必要もないのです(IRSReg.§1.671-4を参照)。リビングトラストの物件から得る果実は個人所得税申告書に併合されます。

米国の譲渡税
ほとんどの州では、取消可能リビングトラストを設定するにあたっての不動産の譲渡登記においては譲渡税が免除されています。ただし、例外州もあるようなので一応確認が必要です。

リビングトラスト物件では住宅ローンの借り換えなどが難しい
信託を設定すると、不動産の所有権者自体はをトラスティーになります。ですから、銀行の住宅ローンなどを借り換えをしたい場合、まれに知見のない金融機関と出くわすと、融資が承認されないケースもでてきます。もちろん、ファミリートラストが設定されていることを証明すれば、たいていの金融機関の取引において問題なることはありません。ファミリートラストの内容を十分に理解できれば、それは投資家自身の持ち物にかわりないことは明白だからです。

万が一、知見がなく、かつ非協力的な金融機関との取引を継続しなければならない事情があったなら、一旦、ファミリートラストを取り消す必要があります。ローンの借り換えを実行したのちに、それを再びリビングトラスト設定すればよいだけのことです(コストかかります)。
 
債権者からの債務履行請求の時期の期限を切れない
投資家(グランター)の相続発生後に、ファミリートラストで設定した相続人に対して、債権者が多額の債務履行の請求をかけてくる可能性を払拭できません。相続発生後は、一般的に未払請求、税金、治療や葬儀費用などの予想される範囲の債務を履行するだけです。しかし、もし、相続人が隠れた大きい債務の履行請求がでてくる心配があるなら、敢えてリビングトラストではなく、プロベートをかけた方がよいでしょう。

プロベートをパスさえすれば、債権者が請求できる期限を切ることができます。遺言検認裁判所の手続について適切に公示されたあと、債権者は、ほとんどの州では約6か月を満了した後は請求を行うことができなくなります。

例:投資家Cは、そこそこの棟数を持つ不動産投資家です。Cは多額の債務を抱えており、訴訟で名前が挙がることもありました。そんな時は、プロベートにかけた方が、債権者からの請求に一定の期限を切ることができ、債務整理を迅速に行うことができるようになるのです。



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取り敢えず、このシリーズは今日でおわりです。

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