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Brandeaux Student Accommodation Fund (Sterling) Limited
Brandeaux Student Accommodation Fund (Multi Currency) Limited

について、投資家向けレポートがでましたので、解説しておきます。このファンドの良いところは、情報統制がしっかりしていて、下世話な情報が絶対リークしてこない、ということです。外野が騒いでいることはすべていい加減な憶測だと無視できるので気が楽ですよね。でもそれは欠点でもあり、このレポート以外に正確な情報が入って来ないということもにもなります。ここにはいくら質問や励まし?のメールを送っても絶対無視です。もっともそれが商売の本質かもしれませんから、良いとか悪いの話をここでするつもりはありません。あくまでもそういう信念を持った会社だということだけ知っておいてください。

となると、いくらメールを送ってもブログ掲載の許可(お墨付き)がおりるわけもないので、ここは勝ってにロゴを使って、勝手に日本語で解説することにします。回答がないのはYesだと判断した、ということですわ。でも私も実投資家ですし、読者のみなさんも同じです。投資家の権利として情報共有しているということにいたしましょう。なお、学生寮ファンドには訴訟対策ファンドのように投資家サイドに守秘義務は課せられていませんからこの点をごっちゃにしないようにお気をつけ下さい。

では、早速、オリジナルを尊重するために英語の原文を引用しましょう。

The directors of Brandeaux Student Accommodation Fund (Sterling) Limited (the “Fund”) continue to actively focus on creating liquidity for investors currently wishing to redeem their investment, in a way that realises appropriate value for the Fund's high quality assets. They continue to monitor the public markets and consider all options to create liquidity, following the decision on 26 June 2014 not to proceed with an Initial Public Offering (“IPO”) at that time.

Since the end of June the Fund has had discussions with a significant number of credible parties who have expressed an interest in acquiring the property portfolio. The Fund and its advisers are continuing to explore these expressions of interest to ascertain whether there is a basis on which to achieve an outright sale of the portfolio at an appropriate value.

The share price of the Fund was suspended in April 2014 due to the uncertainty of the share price following the proposed IPO. Such pricing would have been based on the stock market price of the new public company, rather than on the independent property valuation which Savills carries out in accordance with the Royal Institution of Chartered Surveyors (“RICS”) Valuation Professional Standards. As the IPO did not proceed, Savills has now completed a valuation of the property portfolio as at 31 August 2014 for the Fund's financial year end. The directors consider it appropriate to issue a Fund share price which, based on this latest property valuation and the net profit of the Fund to 31 August 2014, is £2.92 per share compared with the last published share price of £3.11. Resulting share prices for Brandeaux Student Accommodation Fund (Multi Currency) Limited and the Du al Asset Funds are now shown on the Brandeaux website at www.brandeaux.com.

Savills has valued the property portfolio at £1,115.5 million as at 31 August 2014 on a 6.1% net initial yield. This compares with the Savills valuation at 31 August 2013 of £1,187.9 million. This downward movement of £72.4 million or 6.1% during the year has had an 8.2% negative effect on the net asset value of the Fund as a result of gearing. The valuation movement is mainly attributable to three factors, namely a) Savills' opinion that property operating costs assumed for valuation purposes should be increased, although actual property operating costs per bed incurred by the Fund have remained approximately the same year on year, b) an assumption that buyers' costs deducted from the valuation should be based on a sale of property rather than property being sold within a corporate entity which would save the purchaser Stamp Duty Land Tax, and c) the elimination of the portfolio premium, which was previously included to reflect the added value of the portfolio as an integrated business, on the basis that Savills does not believe that market evidence continues to support an explicit premium.

To be clear, the Savills valuation is their opinion of value of the properties determined in accordance with the RICS Valuation Professional Standards of what a willing buyer will pay a willing seller for the properties. In practice, the sale price achieved may be lower or higher than valuation.

Operationally, the portfolio has continued to perform well with currently over 99.5% of the portfolio's 16,827 rooms rented for the 2014/2015 University year at core rental rates 3.3% higher than for 2013/2014. Also summer net rental income (outside the core University year rental period) for the year to 31 August 2014 was £5.4 million against £4.1 million for the previous year, demonstrating the opportunity to continue to grow rental income during the non-core period.


となっています。

まず、ファンドを上場することによって流動性を再確保する作戦は6月26日には完全に失敗に終わってます。これは長期投資で資産構築をめざず投資家の観点からみると、グットニュースです。ヘタに上場なんかして、リテラシーの低い投資家から解約が殺到したら、それだけで株価が下がってしまいます。実に賢明な選択だったと言えるでしょう。

その後、学生寮を買いたいと各方面からアプローチを受けているようです。それもそのはず、イギリスの学生寮ビジネスがいかに美味しい商売かなんて、私達が知っているくらいですから、機関投資家なら誰でも知ってます。ブラックロックあたりも進出してきているのはそのためです。要するに足元見られてるんですよ。そんあ話には無理に飛びつかず、あまり売り急がないでいただきたいですね。

次に基準価額、つまりNAVですが、GBP3.11で上場させようと試みていた関係で、グラフが不自然になっています。そして、8月から急にまた時価評価ベースに戻しているので、グチャグチャです。もうNAVに関してはその動きについて、少し様子見した方がいいですね。

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あNAVが2.92ポンドまで一旦下がった主因としては、
  • a)投げ売りするだの上場するだのと騒いだので、独立系不動産評価会社へのコストが増大したため。 もっとも、ファンドが管理している1ベッドあたりの維持コストが増大しているわけではない。
  • b)売る方針となると不動産仲介手数料や印紙税(イギリスの不動産売買では印紙税が高いって春の勉強会でやりましたよね)、不動産取得税の支払いに備え、またこれを少しでも軽減する方策を立てるため、いわゆる引当金計上を行ったため。  
  • c) 売るつもりなら、将来のビジネスサイズアップによる効率化等による収益増強シナリオは作れないねということで、収益還元方式による時価評価をシブく見られるようになったため。
としています。ごもっとで。

とはいえ、16,827ベッド(この1年間全く減ってません、良いことです)の空室率はわずかに0.5%で家賃平均で3.3%も上がって入居できており、今年の新学期は絶好調スタートです。今夏のなんちゃって留学生からの入居でもGBP5.4M(前年度GBP4.1M)稼いでおり、超長期投資家にとっては流動性リスク解決を急ぐよりも、このまましっかり本業に邁進しててね、というのが本音、いや、はっきりとした主張です。

このファンドはもともと、直接投資はできませんでした。渡航不要の投資家紹介でラップ口座経由になりますが、新規募集も停止中です。代理店移管のみ可能ですので、超長期投資に備えて無駄なコストは省いて保有することにしましょう。

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英語の解説翻訳にはほんと疲れました。それに比べたら、こんな量の解説なんて片目つぶっても終わりますわ。って老眼鏡+1.5は絶対必要ですが。