イギリスキャンプ場施設ファンドのダーウィンレジャープロパティファンドは、財政も破綻し観光客も激減したギリシャの反対側にある存在です。いくらeasyJetなどLCC時代花盛りとはいえ、真夏に家族全員で飛行機に乗るのは大きな負担ですし、しかも面倒。島国のイギリスはクルマでゆっくり移動するにもトンネルに阻まれ、不便な上にコストも高い。となるとお手軽キャンプ場、しかもロッジもコテージも完備されているとなったら、大賑わいになることうけ合いです。

古い、汚い施設をタダ同然?で買取り、リノベーションしてネットで集客するという、学生寮ファンドと全くと言ってもいいビジネスモデルで、施設数も順調に増加しています。


さて、このダーウィン、シーズンオフである真冬もNAVが伸びています。テントすベースは閉鎖、コテージのみ営業しているとはいえ商売としてはパッとしないはずの時期でもパフォーマンスがでているのです。投資家紹介でBraneauxやMansion、Clubeasyといった学生寮ファンドを購入している読者のみなさんには釈迦に説法でしょう。答えは固定資産の時価評価の値洗いを毎月おこなっているから。です。どういう意味かわからない?なら勉強会へGO。ですね。

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それにしても真冬にガンガンパフォーマンスがあがるのも違和感あるよねーというのが大阪勉強会参加者の皆さんの感想でもあります。大阪は商売の街、ですが商売人のタイプも極端です。

年率20%20年間で1億円貯めるなどと白昼夢みたり、マルチ商法に突っ込んだりする人種がある一方で、勉強会参加者の皆さんは全員、実業実益主義です。商売の実態がない時期に利益が上がるのは、私も含めてどうしても納得がいきません。

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このファンドは Smith and Williamson という第三者の不動産価値評価会社がディスカウントキャッシュ・フローモデル(DCF)という方式を用いて毎月値洗いをしています。DCF自体がちゃと稼働しているかの検証は四半期毎です。 投資家平等にするために、ビジネス系のオープンエンド型ファンドにとっては、極力スムーズなNAVの変化が求められます。簿価評価方式ではそれを望むべくもありませんが、単純に時価評価といっても建物や付属設備の経年劣化(減価償却の法定年数とは異なる)の度合いを上手に反映させなければなりません。

また、年中稼働している学生寮ファンドと異なり、レジャー施設はシーズンオン・オフがありますが、オンで荒稼ぎした売上でドバっとパフォーマンスを上げて、オフには施設の改修やリノベーション、メンテナンスのために使った費用で、パフォーマンスを下げることがわかっていたら、投資家はみんな4月に購入して、9月に売却してしまいます。

そこで売上をそのままパフォーマンスに反映させてしまうのではなく、夏にはその冬に必要なメンテナンスコストの予測はついているわけですから、ファンドに返すまえに、先に売上から費用の準備金を多めに前渡ししてしまうのです。これによって、夏は爆発的な売上があがるものの、準備金の前払いでパフォーマンスが下がり、冬はメンテナンスしつつも多めに払った準備金の組戻しがあるため、本来ゼロかマイナスのはずのパフォーマンスがでてくるという仕組みです。

年間通じてならせるように緩衝材を用意しているいうわけです。なお、この緩衝材は各施設ごとに銀行口座も開設し分別管理を行なっています。この点も寮ごとに分別しているMansionと同じです。これに加え、新しい施設を買い叩いたものが固定資産に入ってきますので、その時は創成期のMansionと同じでまた若干のブレが生じるというわけです。ちなみにダーウィンの傘下にはいりたいというフランチャイズの申込は殺到しているようで、ダーウィンは最低10年のビジネスプランから各キャンプ場のフランチャイズ加盟店、つまり投資対象としての審査に大わらわの様子です。

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ダーウィンの流動性リスクですが、
現在ファンドサイズはGBP107M程度、預金を確保しているのは約10%なので、GBP10M程度でしょう。これがひと月に一気に解約申し出あればファンドは一時解約停止になる可能性がでてきます。もちろんダーウィンは当座貸越枠を用意していますので、相当額までは短期借入金によって賄うことができます。民事訴訟事案なのでもともと担保がなく当座貸越枠も用意できないAXIOMや、ファンドサイズがGBP10Mしかない小粒の内輪的ファンドで一時停止になってもまたすぐ再開されると目されるClubeasyが一時解約停止になっています。ライフセトルメント系ファンドのEEAも同じです。このような環境下、ビジネス系ファンドである学生寮ファンドやレジャー施設、リサイクル施設、ケア施設、ノンバンクファンドはすべて流動性リスクについてはしっかり再認識しておかなければなりません。

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ロイアルロンドン360 PIMS書き方指南を電話でさせていただいた読者の方から歯ブラシと歯磨き粉のセットをいただきました。子供が3人もいると歯ブラシだけもバカになりませんので、とても助かります。ありがとうございました。それにしても、いただきものを全部書かないと読者のみなさんに不平等ですし、全部書くとかなり要求しているみたい(明らかにしてるよね)ですし。なんか本文より書き方難しいですよね。